В 1920-х годах были созданы кооперативы для консолидации ресурсов строителей для развития жилищного строительства, эксплуатации и содержания существующих жилищ в Грузии. После обретения независимости в 1991 году, в результате массовой приватизации жильцам передали квартиры в частную собственность. В результате владельцы стали отвечать за поддержание здания в соответственном состоянии и домоуправление. Закон Грузии «О товариществах собственников жилья» («ТСЖ»), принятый в 2007 году, регулирует управление общим имуществом в многоквартирных домах.
Задачами ТСЖ в Грузии являются поддержание, эксплуатация и развитие общего имущества. ТСЖ не является юридическим лицом; это союз собственников жилых и нежилых помещений (включая коммерческие площади) в многоквартирном доме или индивидуальном объекте собственности, расположенном на двух или более соседних земельных участках.ТСЖ не является результатом выражения свободной воли его членов, — по закону, ТСЖ считается автоматически созданным, если в многоквартирном доме более одного домовладельца (физического или юридического лица). Управление ТСЖ осуществляется избранным или приглашённым председателем.
Успешное решение проблем ТСЖ напрямую связано с активным участием его председателя и членов. ТСЖ получает финансовый доход передавая право на использование или из продажи общего имущества, включая крыши, подвалы и земельные участки. Членские взносы устанавливаются ТСЖ для содержания и развития общего имущества. ТСЖ имеет право открыть банковский счет и несет ответственность за задолженность. Банковские счета обеспечивают большую прозрачность при сборе членских взносов и несении расходов. При принятии ряда решений требуется две трети квалифицированного большинства, в случае рассмотрения важных вопросов — согласие всех членов.
Несмотря на то, что Закон о товариществах собственников жилья является шагом вперед, все еще остаются некоторые проблемы, которые препятствуют его надлежащему осуществлению. Прежде всего, это неуплата членских взносов собственниками жилья, что можно было бы решить путем повышения информированности домовладельцев об их правах и обязанностях в отношении общей собственности, а также при применении принудительных мер исполнения.
Отсутствие на общих собраниях – другая немаловажная проблема. По словам немецкого эксперта по вопросам жилья Томаса Яницкого, главная проблема управления жильем на постсоветском пространстве была вызвана приватизацией без повышения осведомленности новых домовладельцев об их обязанностях:
«Приватизация жилья [в постсоветских странах] не повлекла за собой четкой финансовой ответственности новых собственников за общее имущество в многоквартирных домах. Вместо этого новые владельцы часто убеждались в том, что государственные органы будут финансировать содержание квартир — это обязательство, которое оставалось в основном неудовлетворенным».
Необходимость большого количества присутствующих, вызывает задержку принятия решений и их откладывание, при надежде что все члены или 2/3 будут присутствовать. Эта ситуация способствует незаконной практике фальсификации подписей. Было бы целесообразно ввести простое большинство для принятия повседневных решений и две трети голосов для рассмотрения более существенных вопросов.
Критерий должны быть определены, чтобы выбрать квалифицированных председателей ТСЖ. Приоритетами председателей должны стать — деполитизация, транспарентность, эффективная коммуникация и ориентация на решение проблем. Было бы полезно, если бы председатели ТСЖ прошли подготовку по техническим вопросам, управлению жильем, энергоэффективности, уходом придомовой территории, безбарьерности и современным инновациям в области обслуживания зданий.
К сожалению, на данном этапе большинство ТСЖ не могут покрыть ремонт за счет собственных средств. Регистрация ТСЖ в районной управе (Гамгеоба) позволяет ей принимать участие в различных программах софинансирования по ремонту, замене лифта и т. д., и ее следует поощрять. Критерий для такого типа поддержки должны быть улучшены, чтобы можно было финансировать жилые здания, которые нуждаются в срочном ремонте. Другим шагом по содействию функционированию ТСЖ в Грузии могло бы стать создание единой веб базы данных ТСЖ для обеспечения прозрачности проектов управления жильем и поощрения общественного участия.
Надо отметить, что очень важной платформой для обмена национального и международного опыта в сфере жилищных вопросов является проект «HOME»: На пути к реформам жилищного сектора: повышение потенциала объединений домовладельцев в Азербайджане, Беларуси, Грузии, Молдове и Украине». Проект осуществляется немецкой неправительственной организацией «ИВО» – Инициатива «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» и софинансируется ЕС. Цель трехлетнего проекта — создание 10 технических консультационных ресурс центров (РЦ), направленных на улучшение управления жильем и содействие энергоэффективной санации жилых зданий в странах-партнерах, включая Грузию.
В рамках проекта «HOME», в трех самых больших городах Грузии: в Батуми, Кутаиси и Тбилиси были созданы технические консультативные ресурс центры, которые оказывают техническую и юридическую помощь гражданам через регулярные тренинги и индивидуальные консультации. Партнеры проекта в Грузии надеются, что проект будет способствовать активному диалогу с участием гражданского, академического и неправительственного секторов и успешности реформы жилищного сектора.
Соавторы / организации, ответственные за подготовку статьи:
Нино Хухуа — Агентство местной демократии Грузия;
Динара Джалагония- Благотворительностный Гуманитарный центр «Абхазети»;
Натия Апхазава — Институт гражданского общества.
Проект частично финансируется Европейским Союзом.
Мнения, выраженные в настоящей публикации, являются мнением её авторов и не обязательно отражают взгляды Европейской Комиссии.
0