Закон Грузии о «Товариществе собственников жилья» вошел в силу в 2007 году. Этот закон регулирует отношения управления общим имуществом членами товарищества собственников жилья. Товарищество собственников жилья — это объединение собственников жилых и нежилых площадей в многоквартирном доме, в том числе — площадей, используемых в коммерческих целях. Примечательно, что информационная кампания по закону привела к росту регистрации товариществ собственников жилья, что было резким увеличением по сравнению с первоначальным показателем. Согласно закону, учрежденным считается товарищество собственников жилья в многоквартирном доме, в котором более двух квартир находящихся в индивидуальной собственности.
В бюджете города Тбилиси 2017 года, статья 5 главы 5, посвящается приоритету «Развитие товариществ собственников жилья», и его подпрограмма заключается в содействии «Развитию товариществ собственников жилья» (Тбилиси, бюджет 2017 года). Это пока что выражается в основном только в софинансировании. Отдельные проектные инициативы носят одноразовый характер.
Прошло десять лет после принятия закона, положительные тенденции в управлении товариществ собственников жилья намечаются, но некоторые проблемы остаются. К острым проблемам относятся: необходимость повышения осведомленности об ответственности за содержание общего имущества, надобность внедрения профессионального управления совместного имущества, проблема сбора членских взносов, деградированный жилищный фонд, поддержание чистоты и порядка, энергоэффективность, сложность создания безбарьерной среды, эффективность управления товариществ, и т. д.
Для реагирования на существующие проблемы и их решения, необходим последовательный подход. В связи с этим, надо предпринять шаги в разных направлениях для получения конкретных результатов. Прежде всего, приоритетным должно оставаться защита интересов населения, содержание и развитие жилищного фонда. С другой стороны, следует принимать во внимание существующие ограничения, которыми являются: острая социально-экономическая ситуация, деградированный и аварийный жилищный фонд и отсутствие эффективного управления. Несмотря на это, необходимо обсудить возможности, которые возникают в существующей ситуации, или в случае его изменения. В связи с этим, интересно обратить внимание на международный опыт и на то, насколько перспективным было бы внедрить лучшие международные практики в Грузии.
Мы считаем, что в законе Грузии о «Товариществе собственников жилья» следует внести поправки, чтобы внедрить современные методы и принципы управления недвижимостью в Грузии.
Профессиональное управление
В большинстве случаев товариществом собственников жилья в Грузии управляет избранный среди владельцев председатель (данное подразумевает как владельца квартиры, также владельца коммерческих/некоммерческих площадей в многоквартирном доме), а в редких случаях приглашенный управляющий/менеджер. На примере большинства ТСЖ в Грузии управление многоквартирным домом это неоплачиваемая работа, поскольку закон не требует такой практики, и на практике этот обычай не сформировался.
Примечательно, что многоквартирные дома в странах ЕС в основном управляются профессиональным управляющим/менеджером — физическим или юридическим лицом. В случае небольшого количества квартир в многоквартирном доме, выбирают председателя среди владельцев квартир/площадей. В некоторых странах этот вопрос регулируется законодательством, и в некоторых случаях он основан на обычном праве.
Германия
Владельцем многоквартирного дома может быть как физическое, так и юридическое лицо. Объединение домовладельцев (совместное управление, управление общим имуществом) в Германии автоматически создаются в многоквартирном доме, где намечается как минимум два владельца. Не существует отдельного закона о ТСЖ/кондоминиумах / ассоциациях. Управление общим имуществом регулируется различными законами.
Законодательная база, регулирующая отношения между собственниками жилья:
• Закон о правах собственников жилья (Wohnungseigentumsgesetz – WEG) (Wohnungseigentumsgesetz — WEG).
• «Декларация о разделе общей собственности» (Teilungserklärung) в частные квартиры
• Правила внутреннего распорядка (Hausordnung)
В Германии не существует практики долевого строительства. Застроенный многоквартирный дом имеет одного владельца (в основном, инвестора). Перед продажей квартиры строительная компания, как правило, обращается к областной администрацией с выдачей «справки о разделе общей и долевой собственности», а затем в нотариальном порядке объявляет «декларацию о совместной собственности в квартире», в результате чего многоквартирный дом делится на частные квартиры. Товарищество собственников жилья считается сформированным после продажи первой квартиры (т. е., с появлением двух домовладельцев). Новый владелец квартиры автоматически становится членом сообщества членов и следует уставу.
Латвия
В соответствии с Законом Латвии «Жилой собственности», в качестве менеджера ассоциации домовладельцев может быть приглашено акционерное общество, общество с ограниченной ответственностью, кооперативное общество, ассоциация или другой тип юридического или физического лица. Если жилая площадь превышает 1500 квадратных метров, требуется профессиональное управление недвижимостью и менеджер с соответствующим образованием. Регистр администраторов жилья (https://bis.gov.lv/bisp/) при министерстве экономики проводит учет всех физических и юридических лиц, участвующих в управлении жильем. По состоянию на 1 сентября 2016 года зарегистрировано 644 управляющих.
Для управления многоквартирным домом в Латвии требуется образование и навыки, относящиеся к четвертому уровню в рамках Латвийской национальных квалификаций и по крайней мере пятого уровня в рамках Европейской квалификационной системы. Рижский технический университет разработал степень бакалавра, магистра и доктора философии для управления недвижимостью. Различные частные учебные заведения разработали программы профессионального образования. Если председатель ассоциации домовладельцев не будет избран, руководитель жилья назначается местным самоуправлением.
Эта статья была разработана в рамках проекта, поддержанного ЕС «На пути к реформам жилищного сектора: повышение потенциала объединений собственников жилья в Азербайджане, Беларуси, Грузии, Молдовы и Украины, неправительственной организацией – Благотворительный гуманитарный центр «Абхазти». Мнения, выраженные в настоящей публикации, являются мнением её автора и не отражают взгляды Европейской Комиссии.
Для получения дополнительной информации перейдите по ссылке: http://bit.ly/2hrdww9
0